台中北屯區實價登錄 我愛龍邦大樓 公寓

不管是自住換屋或是投資，每個人一生多少都會遇到要賣房子的時候，
賣房子最簡單就是委託仲介出售，當然有足夠專業知識的人也可以選擇自己出售，
不管採用哪一種方式，詳細了解賣屋流程對於新手來說非常重要，

這篇文章市場先生整理了幾個賣房最容易碰到的問題，包含以下個部分：

1. 如何決定房屋售價？
2. 售屋前要註意什麼？
3. 找房仲賣還是自己賣比較好？
4. 給房仲賣簽「一般委託」還是「專任委託」好？
5. 售屋的流程有哪些？
6. 售屋時要繳的稅費有哪些？
7. 簽約時應註意什風險？

如何決定房屋售價？

賣房的第一步就是要決定房屋的售價，合理的價格很重要，價
格定太高會乏人問津，定太低則損失賣房收入，以下建議幾種方式可以協助你決定房屋售價。

2022高房價與打房政
策糾結 房仲：打久了
房市會降溫
展望2022年，市場會出現
幾項改變，首先超寬鬆的
利率條件可能出現改變，目前央行已針對建商融資進行金檢與降低貸款成數，另一方面銀行放款政策也會...
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預言2022年房市「現
短暫拋售潮」 蔡上機：
想買房絕不能著急
而他再次大膽預言，2022
年房地產將會是「洪水氾
濫潰堤，夾帶土石流」。 蔡上機表示，台灣房價經過2021年的群魔亂舞，政府的打房政策似乎無效後，政府恐在...
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2022年打房靠這招？
解碼升息無用的房市
三大殘酷真相…
進一步來看，央行政策直
觀的以為調漲利率有效，
但對短進短出的投資客而言，買屋後的利息支出，只要抓二、三年繳付即可，沒打算長期持有的投機客層，壓根...
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張旭嵐／2022房市戰
略用這一招取代「房海
戰術」 | 房地產
觀察政府近期打房政策，
限縮多屋以上的貸款條
件，或是囤房稅的方式調控市場交易，多半都是希望透過「制量」達到「制價」的效果，因此置產族購屋策略，...
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政府打房為何越打房
價越高？除「羊群效
應」外還有低利環境專家 ...
回顧過去政府所推出的打
房政策，包括2020年底央
行推出選擇性信用管制， ... 升息對於市場也會有信心面的衝擊，再加上打房政策的不確定性，預期2022年...
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名家論壇》徐佳馨／
2022的憂愁美麗
這段時間最常被問的問
題，莫過於2022年怎麼
看？ 畢竟，在大選將至與民意壓力下，打房政策重拳連連，可是基本面不差，各地重大建設震天價響，在多空...
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央行調控政策升級 台
經院估2022上半年房
市高檔震盪
台經院院長張建一指出，
政府的態度是打炒房，不
是打房，希望過去投機性質的置產能夠軟著陸，因此調控政策陸續升級，他也預計美國如果快速升息，那麼...
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算準群魔亂舞 命理
師：2022房市轉空下
殺湧現
蔡上機表示，運勢顯示，
台灣地產在2021年漲的
太快太兇，福氣提早用完，2022年台灣地產將面臨洪水氾濫潰堤，土石流衝擊。 首先由於政府2021打房政策，似乎...
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買房再等等！專家分
析自住客進場時機
央行總裁楊金龍上個月董
監事會談話，預告2022將
朝升息方向走，被外界視為 ... 專家分析，隨著打炒房政策持續推出，掌握升息、法案上路後時機，自住客...
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房仲：打炒房下重手，
2022年房市量平價緩
漲- 新聞
而展望明年，永慶房產集
團業務總經理葉凌棋(見
附圖)表示，升息將使全球金融市場出現震盪風險，國內則有打炒房政策，惟考量

房地產
剛性需求、避通膨公
股銀估上半年房市價
量持穩| 房地產
邁入2022年，盤點公股行
庫對房市展望，多認為在
剛性需求、資金尋找通膨避風港等 ... 另名國營銀行主管則分析，在政策調控力道介入，以及塞港、原物料...
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葉凌棋｜2022房市將
呈量平價緩漲格局
... 資金潮與低利環境下，
房市交易熱絡，自住、長
期置產族群積極看屋、進場，雖4月初有房地合一2.0修法紛擾，但民眾大都了解政策內涵是打炒房不打房，...
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2022全球經濟向上還
是向下？各國央行各
憑本事抗通膨
且2023年再升息3碼、
2024年2碼，上述四點傳
遞聯準會認為貨幣政策應該開始收 ... 唯獨中國，受到2021年經濟趨緩，疊加政府打房、限電危機造成企業利潤...
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2022打房元年短空長
多房市佈局先搶「有建
設、低基期區 ...
台中建築經營協會近期完
成第十二屆理監事及理事
長改選，對這波房價報復性上漲及政府打房政策，外界更戲稱明年是「打房元年」，新任理事長、日灃建設...
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「終結炒房之島」他到
央行解盤房市 獻策十
二招：2022要小心了
「終結炒房之島」他到央行
解盤房市獻策十二招：
2022要小心了. #政策 #央行 #打炒房 #調控 #金流 #房市 #不動產 #張欣民 #財政部 #金管會 #禁換...
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〈財經週報-房市〉政府
重拳打炒房 房市料將
價盤量縮
央行與內政部出重手打
房，預料2022年房市將呈
「價盤量縮」格局。 ... 太正確，若真要抑制房價，應擴大住宅供給、以量制價，目前祭出的政策都是在抑制...
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2022年房市三大變數
房價漲勢有望趨緩
葉凌棋指出，政府「打炒
房」不「打房」的目標相當
明確，在一連串政策實施後，預期明年將能獲得成效，過去由預售屋帶動的價格飆漲不復見，改變市場對房價...
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韓國瘋狂房市終於趨
緩，文在寅打房做對
哪件事？
回顧此前，文在寅因為施
行多種打房政策，竟反讓
房價創下15年以來最大 ... 眼看明年（2022年）總統大選，執政黨就要大敗，文在寅只能在11月21日的當地...
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剛性需求、避通膨 公
股銀估上半年房市價
量持穩
中央社記者吳佳蓉台北1
日電）邁入2022年，盤點
公股行庫對房市展望，多認為在剛性 ... 另名國營銀行主管則分析，在政策調控力道介入，以及塞港、原物料...
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打炒房無感購屋痛苦
指數增| 房地產
... 顯示政策打炒房效果有
限，全國民眾平均要不吃
不喝超過九年才能買房。 ... 不過徐佳馨說，預期2022年央行會升息，熱錢也不

1. 至內政部實價登錄網站查詢：

實價登錄自民國101年開始實施以來，所有房屋、土地交易價格均需如實申報，
因此要查詢房價最快的方式就是上 查詢，
看看鄰近的房屋最近一年成交行情大約是多少，網站上可以輸入相關的資料查詢(如下圖)。
查詢時要留意行情最好是一年內、距離500公尺內較佳，且房型及屋齡愈相近愈好，才有參考價值。

2. 至各大房仲網查詢比價：

除了內政部的實價登錄網站，各大房仲網也會整理成交資訊，
甚至可以查到特定社區的成交價格，比內政部網站更清楚。
此外，若同社區或鄰近的房屋有出售的訊息，也可以參考別人的售價。

3. 詢問鄰居：

若知道同棟大樓最近也有房子出售，打聽鄰居的售價是最直接的方式。

4. 請房仲估價：

若查詢後仍對價格沒有想法，也可以請各大房仲來協助估價，他們會很樂意協助，
可以多請2~3家一起估價，比較後可以得到比較合理的價格。

這邊要留意的是，因為買房時買方很愛殺價，
因此通常我們看到的開價跟實際成交價中間會有落差，
一般成交價會落在開價的8~9折，但還是根據每間房屋狀況不同而定。
因此如果希望成交價在1,000萬，開價一般會開在1,100萬至1,200萬之間。
買方在出價時一般還是會參考實際成交價，因此開價也不是開愈高愈好。

售屋前要註意什麼？

售屋前除了決定出售價格外，最重要的一點一定是要「包裝」一下你的房屋，
讓它美美的出售，小小花費可以大大提升出售速度跟售價。
舉例來說，如果房屋比較髒亂，可以請人來打打掃清潔，
甚至重新粉刷，會讓房屋看起來煥然一新。

如果房屋有些地方故障的，如燈不亮、水龍頭壞掉等，都建議花點小錢維修換新，
讓潛在買家知道原屋主是很愛惜房子的。最後，可以加一點點小家具或是綠色盆栽，
都有畫龍點睛的效果，例如下圖是來自中和的李小姐提供，
當時她的房子在出租數年後決定出售，出售前她除了把房子整理乾淨，
還花了幾萬元買了一些小家具、畫、盆栽等裝飾房子，讓房子看起來更溫馨。
後來她的房子在刊登不到一周內就出售，每坪單價是當年度同社區的最高價。

找房仲賣還是自己賣比較好？

找房仲賣房子因為動輒要付好幾十萬的仲介費，因此有些人會選擇自己賣房，
然而賣房子不像租房子那麼簡單，中間需要的專業知識更多，所需花費的時間也更長，因此大多數人還是會委託仲介賣。

以下是屋主自售跟委託仲介代售的優缺點比較，屋主售屋時可自行評估。

屋主自售跟委託仲介代售比較表：

若是屋主想要委託房仲，又想節省房仲費，以下還有三種建議方式：

1. 委託房仲與自售並行：
到時候看買方的出價，看是自己賣還是透過房仲賣劃算，互相比較不吃虧。

2. 可跟房仲談以「實拿」的方式計算：
意思是說，屋主跟房仲事先約定好要實際拿回的總價，如果房仲能賣高，
那麼多出來的金額都是他的，舉例來說，假設屋主想要實拿1,200萬，
如果房仲能將房子賣到1,250萬，那麼多出來的50萬就是房仲賺的服務費，
這個方式可以保障屋主拿到的金額，也讓有能力的房仲可以多賺一些。

3. 簽訂一般委任約給多家房仲賣：
在成交價格接近時，可以跟房仲談一些仲介費的折扣，有時仲介為了成交，
或是擔心被其他家搶業績，會願意犧牲一些服務費。

給房仲賣簽「一般委託」還是「專任委託」好？

所謂的「一般委託約」指的是屋主可以同時委託多家仲介一起賣，
「專任委託約」則是指屋主只給一家房仲獨賣，通常專任約是約定一個月至三個月期間，
如果期間該房仲沒有賣掉，則屋主可改簽一般委託約。
專任委託的好處是，房仲會比其他一般約更加積極，因為在這段期間等於他獨家賣，
沒有競爭者，成交機率較大。然而缺點是，屋主無從比較，只能聽從這個房仲的說法，
因此通常是非常信任的房仲才會簽專任委託。

如果沒有很熟的房仲，建議簽一般委託約即可，房仲之間彼此有競爭，屋主也比較容易有議價空間。

售屋的流程有哪些？

• 售屋前準備：決定售價及美化房屋。
• 決定銷售方式：自己賣、委託房仲賣或是兩者並行。
• 價格談判：若是透過仲介，通常買方需繳納數萬元斡旋金後，才能約賣方出來談價格，若價格談定，當天即可進行簽約事宜。
• 簽約、用印、完稅、尾款：此時最好找可靠的代書協助簽約事宜，買賣付款方式大致分為簽約、用印、完稅、尾款四個階段，各階段的付款成數可由雙方議定之。買賣時須繳納的稅包含土地增值稅、契稅及印花稅，土地增值稅由賣方負擔，契稅及印花稅由買方負擔。此外，交屋前原屋主也要結清每年需繳納的房屋稅及地價稅。
• 交屋：買方支付尾款後，原屋主就要進行交屋事宜，包含完成過戶登記、現場點交房屋、給予買方鑰匙等。

售屋時要繳的稅費有哪些？

售屋時賣方要繳納的稅費主要有土地增值稅及房地合一稅(舊制稱為財產交易所得稅)，
詳細內容可以參考之前市場先生寫過的一篇文章：

這兩種稅都是自用住宅有優惠稅率，若是短期投資用的房屋，稅費動輒數十萬，
因此買賣前一定要先請代書協助試算。

簽約時應註意什麼風險？

房屋買賣於簽約時有很多需註意的小細節，因此建議找專業的代書協助，不要自己進行。
簽約時常見的一些狀況為：

1. 買方要求提前裝潢：
這是所謂的「借屋裝潢」，就是買方在尚未付清價款前，要求提前裝潢。
這對賣方的風險包含：若是買方無法支付尾款違約，房子的復原問題，
以及裝修時發現房屋瑕疵的責任歸屬問題，因此建議屋主盡量避免借屋裝潢，若是不得不同意，
也需要事先與買方簽定合約，並明定賣方在一定程度內免除瑕疵擔保責任以及萬一買方違約，
屋況該如何恢復的問題。

2. 買方延遲付款：
買方延遲付款的狀況有可能是惡意延遲或是貸款金額不足以支付尾款，
這時都有可能會產生違約的狀況，因此賣方最好不要在尾款支付前提前交屋，
否則容易產生糾紛甚至被詐騙。

3. 賣方不熟悉稅務知識：

舉例來說，土地增值稅一人一生得享有一次住宅優惠稅率，
如果賣方不知道而未辦理自用住宅優惠，可能多繳很多稅。

此外，房屋賣賣所賺得的價差計入房地合一稅(或舊制為財產交易所得稅)，
如果未申報，可能會遭受罰款，如果有財產交易損失，也可以申報從所得中扣除，有節稅的作用。

筆者自身賣房心得：

筆者跟大家一樣，賣房時面臨繁複的流程，因此不得不委託仲介，但也對高昂的仲介費感到心痛。

但實際交易的過程，筆者認為該給專業賺的還是要給專業的賺，
仲介有的專業知識、談判技巧及人脈資源是一般人所沒有的，
因此自己賣不見得能賣的比仲介高價，只要心中確定好想要實拿的金額，找到好的仲介，那麼賣房也是一件很輕鬆的事。

市場先生觀點：
不動產由於流動性低，是眾多資產和投資標的中交易成本最昂貴的，交易過程中間的費用動輒數十萬至上百萬，也許感覺很像是損失，但實際上不要把那些費用看成損失，那是換取專業服務必須的費用。不過仲介業者彼此也很競爭，這就給了我們貨比三家的空間，可以多方諮詢各家業者的服務，畢竟交易金額涉及龐大，多花時間做功課是值得的。
對於不動產的我自己也還在研究當中，未來有更多心得再和大家分享。

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紫水晶洞